Comment transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants ?

La plupart des parents qui possèdent un patrimoine immobilier projettent de le léguer à leurs enfants. Cette décision permet de protéger votre patrimoine et limite les conflits qui surviennent entre les héritiers après votre décès. Lors de ce processus, vous pouvez également bénéficier de quelques avantages fiscaux. Plusieurs dispositifs peuvent vous permettre de bien organiser la transmission de votre patrimoine. Désirez-vous léguer votre patrimoine immobilier à vos enfants ? Voici quelques démarches pour vous permettre d’y parvenir.

Recourir à une donation en démembrement

Les parents qui ont l’intention de céder leur patrimoine à leurs enfants peuvent opter pour la donation en démembrement. C’est un mode de donation très avantageux qui est habituellement employé dans la plupart des familles pour effectuer la transmission de patrimoine. Avec un coût très abordable, il permet de faire quelques économies sur vos revenus. En effet, le dénombrement de propriété permet de repartir la gestion du patrimoine immobilier entre les deux parties. Ceci grâce à deux différents paramètres : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit est composé de l’usus qui vous donne le droit d’employer votre bien et du fructus qui vous permet de jouir de ses fruits. Par contre, la nue-propriété représente les personnes qui vont bénéficier du patrimoine. Lorsque vous êtes en pleine possession de vos facultés, l’abusus vous permet de disposer du bien pour le nu-propriétaire. Les parents peuvent donc accorder la nue-propriété de leur patrimoine à leurs enfants et maintenir l’usufruit.

Dans ce cas, plusieurs options s’offrent aux enfants dans la gestion du patrimoine. Ils peuvent procéder à la location du bien afin de jouir des frais de loyers ou s’installer au sein du patrimoine. Dans le cas d’une vente du patrimoine immobilier, il faut nécessairement obtenir le consentement du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Par ailleurs, le décès de l’usufruitier permet au nu-propriétaire de disposer entièrement du patrimoine immobilier. À cette étape, il peut prendre toute sorte de décisions relatives à la gestion du patrimoine (location, installation, vente).

Opter pour les donations en pleine propriété

Vous pouvez effectuer des donations en pleine propriété lorsque vous êtes en pleine possession de vos facultés. Ceci permettra aux bénéficiaires de jouir d’une réduction considérable des droits de succession après votre décès. À cet effet, on distingue les donations hors parts successorales et les donations en avancement de parts successorales. Pour permettre à un héritier de bénéficier d’un patrimoine immobilier supérieur à celui d’un autre, vous pouvez employer les donations hors parts successorales. Par contre, pour répartir équitablement votre patrimoine immobilier entre vos héritiers, vous pouvez opter pour les donations en avancement de parts successorales.

Les enfants peuvent bénéficier d’une donation en pleine propriété. Toutefois, il s’agit d’un acte irréversible qui empêche le donateur de récupérer le bien transmis. De ce fait, il faudra bien réfléchir avant de léguer l’un ou l’autre de vos biens immobiliers. En France, la loi impose une part de succession (réserve héréditaire) qui représente une partie de votre patrimoine destiné à vos enfants (héritiers réservataires). Dans le cadre des donations en pleine propriété, vous pouvez offrir des valeurs mobilières (parts sociales, actions…) ou des biens immeubles à vos enfants. Vous pouvez aussi employer une somme d’argent, des biens meubles (bijoux, voiture…), etc. Cette donation permet de jouir de quelques avantages fiscaux qui varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. À titre d’exemple, les donations faites aux petits enfants permettent de profiter d’une exonération fiscale de 31 865 €. Par contre, pour les arrière-petits-enfants la valeur de cet abattement est estimée à 5310 €.

Mettre en place une société civile immobilière

Une Société Civile immobilière (SCI) joue un rôle important lors de la transmission de votre patrimoine immobilier. La mise en place d’une SCI permet au couple de gérer aisément leur patrimoine immobilier et d’optimiser les donations. Les parents peuvent aisément effectuer la répartition des parts sociales entre les héritiers. De ce fait, ils peuvent mettre en place une SCI en y ajoutant leur patrimoine immobilier. Pour monter sa SCI et permettre aux enfants de bénéficier des parts sociales, il faudra les intégrer progressivement à cette SCI.

Grâce à une SCI, le couple peut léguer des parts sociales d’une valeur de 100 000 €/enfant à tous les 15 ans. Cette cession n’implique en aucun cas le versement des frais de donation. De même, les droits de mutation relatifs à cette donation sont inexistants. En outre, lors de la création d’une SCI les privilèges de chaque associé (gestionnaire, bénéficiaire…) sont préalablement établis. Ce qui permet d’éviter les contestations entre les héritiers après le décès des parents.

Voilà ! Vous avez désormais tout le nécessaire pour transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants.